Gayrimenkul Alım Satımında Bilmeniz Gerekenler
Tapu çeşitleri, gayrimenkul alım satım süreçlerinde en önemli resmi belgeler arasında yer almaktadır. Tapu; bir taşınmazın kime ait olduğunu devlet güvencesiyle belgeleyen, mülkiyet hakkını resmî olarak kanıtlayan evraktır. Gayrimenkul alım satımı söz konusu olduğunda çoğu kişi yalnızca tek tip tapu bulunduğunu düşünse de, tapular kullanım amacı ve taşınmazın niteliğine göre farklı türlere ayrılmaktadır.
Arsa, konut, iş yeri ve tarla gibi taşınmazlara ait tüm mülkiyet bilgileri tapu kayıtlarında yer alır. Türkiye’de tapu çeşitleri genel olarak 8 ana başlık altında incelenmektedir. Gayrimenkul yatırımı yapmadan önce bu tapu türlerini bilmek, güvenli ve bilinçli bir alışveriş süreci açısından büyük önem taşır.
Tapu Türleri Nelerdir?
1. Hisseli Tapu
Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından ortak olarak sahiplenildiğini gösteren tapu türüdür. Bu tapu çeşidinde kişiler, taşınmazın belirli bir bölümüne değil, tamamı üzerinde belirli paylara sahip olur. Örneğin bir arsa 3 veya 4 kişi tarafından satın alındığında, her bir kişi tapuda hissedar olarak yer alır. Hisseli tapular genellikle ortak yatırımlarda tercih edilmektedir.
2. Kat İrtifakı Tapusu
Kat irtifakı tapusu, inşaatı henüz tamamlanmamış projelerde, ileride sahip olunacak daire veya iş yerleri için düzenlenen tapu türüdür. Proje tamamlandığında kat mülkiyeti tapusuna dönüştürülebilir. Ancak yapı henüz iskan almadığı için, kat mülkiyeti tapusuna kıyasla bazı hukuki ve finansal sınırlamaları bulunmaktadır.
3. Kat Mülkiyeti Tapusu
Kat mülkiyeti tapusu, inşaatı tamamen tamamlanmış ve iskan ruhsatı alınmış binalarda verilen tapu türüdür. Bir apartman veya site içerisindeki bağımsız bölümün (daire ya da iş yeri) tamamına sahip olunduğunu ifade eder. Bu tapu türü, tam mülkiyet hakkı sunduğu için banka kredisiyle satışa en uygun tapu çeşididir.
4. Tarla Tapusu
Tarla tapusu, tarımsal faaliyetlerin yapılması amacıyla kullanılan araziler için düzenlenir. Bu tapuya sahip olan kişiler, arazi üzerinde ekim, dikim ve tarımsal üretim faaliyetleri gerçekleştirebilir. Ancak tarla tapulu arazilerde imar izni bulunmadığından yapılaşmaya izin verilmez.
5. Arsa Tapusu
Arsa tapusu, imar durumu bulunan veya henüz yapılaşmaya açılmamış boş araziler için düzenlenir. Üzerinde yapı bulunmayan taşınmazları kapsar. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti tapularından farklı olarak yalnızca araziyi ifade eder.
6. Müstakil Tapu
Müstakil tapu, bir taşınmazın tek bir kişiye ait olduğunu gösteren tapu türüdür. Hisseli tapunun aksine herhangi bir ortak bulunmaz. Tapu üzerinde yalnızca bir isim yer alır ve kullanım hakkı tamamen taşınmaz sahibine aittir.
7. Devremülk Tapusu
Devremülk tapusu, bir taşınmazın belirli dönemlerde farklı kişiler tarafından kullanılmasını sağlayan tapu türüdür. Bu tapu çeşidi, mülkiyet hakkı ile birlikte dönemsel kullanım hakkı da tanır ve genellikle tatil amaçlı gayrimenkullerde tercih edilir.
8. İşyeri Tapusu
İşyeri tapusu, ticari amaçla kullanılan taşınmazlar için düzenlenen tapu türüdür. Ofis, dükkân ve mağaza gibi işletmelerin hukuki güvence altına alınmasını sağlar. Konut tapularından kullanım amacı açısından ayrılmaktadır.
8. Tahsisli Tapu
Tapu Tahsis Belgesi Nedir? Kimlere Verilir ve Ne İşe Yarar?
Tapu tahsis belgesi, imar planı yapılması öngörülen kamu arazileri üzerinde yer alan gecekondularda yaşayan kişilerin mağduriyetini önlemek amacıyla düzenlenen resmî bir belgedir. Bu belge, taşınmazın tapusunun devlete ait olmaya devam etmesine rağmen, tapu tahsis belgesi sahibi kişilere ilgili gayrimenkulü geçici süreyle kullanma hakkı tanımaktadır.
Tapu tahsis belgesi, mülkiyet hakkı doğuran bir tapu niteliğinde olmayıp, kişilere yalnızca hak sahipliğini ve kullanım yetkisini belgelemektedir. Bu yönüyle tapu tahsis belgesi, tapu ile karıştırılmamalı ve taşınmazın kesin mülkiyetini ifade etmediği bilinmelidir.
Tapu Tahsis Belgesi Ne Amaçla Verilir?
Tapu tahsis belgesinin temel amacı, imar planı sürecinde bulunan kamu arazileri üzerindeki yapıların ve kullanıcıların hukuki durumunu geçici olarak düzenlemektir. Bu belge ile:
- Gecekondu sahiplerinin hakları korunur,
- Plansız yapılaşma kaynaklı mağduriyetlerin önüne geçilir,
- İmar uygulamaları tamamlanana kadar kullanıcıya güvence sağlanır.
Özellikle büyükşehirlerde, imar planı çalışmaları uzun sürebildiğinden, tapu tahsis belgesi hak sahipleri için önemli bir güvence niteliği taşımaktadır.
Tapu Tahsis Belgesi Tapu Yerine Geçer mi?
Hayır. Tapu tahsis belgesi, tapu yerine geçen bir belge değildir. Taşınmazın tapusu devlete ait olmaya devam eder. Ancak imar planlarının tamamlanması ve gerekli yasal şartların sağlanması hâlinde, tapu tahsis belgesi sahipleri ilerleyen süreçte tapu alma hakkı elde edebilirler.
Bu süreçte, taşınmazın imar durumu, belediye uygulamaları ve ilgili mevzuat büyük önem taşımaktadır.
Tapu Tahsis Belgesi Olan Gayrimenkuller Alınıp Satılabilir mi?
Tapu tahsis belgesine sahip gayrimenkuller, tapulu taşınmazlar gibi alım satıma konu edilemez. Çünkü belge, mülkiyet hakkı değil, yalnızca kullanım ve hak sahipliği durumunu ifade etmektedir. Bu nedenle tapu tahsis belgeli taşınmazlar ile ilgili yapılacak işlemlerde hukuki riskler bulunmaktadır.
Sonuç: Tapu Tahsis Belgesi Olan Taşınmazlarda Nelere Dikkat Edilmeli?
Tapu tahsis belgesi, özellikle gecekondu alanları ve kamu arazileri üzerinde bulunan yapılar açısından önemli bir belge olsa da, kesin mülkiyet hakkı sağlamamaktadır. Bu tür taşınmazlarla ilgili işlem yapmadan önce:
- Taşınmazın imar durumu,
- Belediyedeki planlama süreci,
- Belgenin geçerliliği ve kapsamı
mutlaka detaylı şekilde araştırılmalı ve mümkünse hukuki danışmanlık alınmalıdır.
10. Zilliyetli Tapu
Zilyetlik Nedir? Zilyetlikle Mülkiyet Kazanımı Hakkında Bilinmesi Gerekenler
Zilyetlik, bir eşya üzerinde fiilî hâkimiyet kurma ve bu hâkimiyeti sürdürme durumunu ifade eder. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 973. maddesinde zilyetlik, “Bir şey üzerinde fiilî hâkimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir” şeklinde tanımlanmıştır. Bu tanım, zilyetliğin yalnızca mülkiyet hakkına dayanmadığını; fiilî kullanım, kontrol ve tasarruf yetkisiyle ilgili bir hukuki durum olduğunu açıkça ortaya koymaktadır.
Gayrimenkul hukukunda zilyetlik kavramı, özellikle tapusuz taşınmazlar, gecekondu alanları ve uzun süre kullanılan araziler açısından büyük önem taşımaktadır.
Zilyetlik Türleri Nelerdir?
Zilyetlik, zilyedin iyi niyetli olup olmamasına göre ikiye ayrılmaktadır:
İyi Niyetli Zilyetlik
İyi niyetli zilyet, bir eşyayı kendisine ait olduğunu düşünerek veya haklı bir sebebe dayanarak kullanan kişidir. Zilyet, eşyayı kullanırken başkasının hakkı olduğunu bilmiyor ve bilmesi de beklenmiyorsa iyi niyetli kabul edilir.
Kötü Niyetli Zilyetlik
Kötü niyetli zilyet ise eşyayı başkasına ait olduğunu bilerek veya bilmesi gerekirken elinde bulunduran kişidir. Bu durumda zilyedin hukuki korunması daha sınırlıdır.
Zilyetlik Tapusu Nedir?
Halk arasında sıkça kullanılan “zilyetlik tapusu” ifadesi, hukuken doğru bir terim değildir. Tapu, Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından verilen ve mülkiyet hakkını gösteren resmî bir belgedir. Zilyetlik ise tek başına mülkiyet hakkı doğurmaz.
Ancak uygulamada “zilyetlik tapusu” olarak adlandırılan belgeler; zilyetliğin varlığını ispatlamaya yarayan evrakları ifade etmektedir. Bunlar arasında:
- Vergi ödeme kayıtları
- Elektrik, su, doğalgaz faturaları
- Muhtar yazıları
- Bilirkişi veya tespit tutanakları
gibi belgeler yer alabilir. Bu belgeler, zilyetliğe dayalı mülkiyet iddialarında delil olarak kullanılmaktadır.
Zilyetlikle Mülkiyet Kazanımı Mümkün mü?
Türk Medeni Kanunu, zilyetlik yoluyla mülkiyet kazanımını olağan zamanaşımı ve olağanüstü zamanaşımı olmak üzere iki başlık altında düzenlemiştir.
Olağan Zamanaşımı ile Mülkiyet Kazanımı (TMK m.712)
Olağan zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanabilmek için aşağıdaki şartların birlikte sağlanması gerekir:
- Taşınmazın tapuda malik olmayan bir kişiden devralınmış olması
- Taşınmazın davasız ve aralıksız şekilde 10 yıl süreyle kullanılması
- Zilyedin iyi niyetli olması
Bu şartları sağlayan kişi, malik sıfatıyla tapuya tescil talebinde bulunabilir.
Olağanüstü Zamanaşımı ile Mülkiyet Kazanımı (TMK m.713)
Olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanımı için ise şu şartlar aranır:
- Taşınmazın tapu sicilinde kayıtlı olmaması veya malikinin ölmüş ya da gaipliğine karar verilmiş olması
- Taşınmazın davasız ve aralıksız şekilde 20 yıl süreyle kullanılması
- Zilyedin taşınmazı malik sıfatıyla kullanıyor olması
Bu durumda zilyet, taşınmazın tamamı veya bir kısmı için tapu tescili talep edebilir.
Zilyetlikle Mülkiyet Davaları
büyük şehirlerde, özellikle gecekondu alanları ve plansız yapılaşmanın yoğun olduğu bölgelerde zilyetlik yoluyla mülkiyet kazanımı davalarına sıkça rastlanmaktadır. Bu tür davalar genellikle uzun ve karmaşık süreçler içermektedir.
Mahkemeler; zilyetliğin süresi, kesintisiz olup olmadığı, iyi niyet şartının varlığı ve taşınmazın tapu durumu gibi unsurları ayrıntılı şekilde incelemektedir. Bu incelemelerde bilirkişi raporları davanın sonucunu doğrudan etkileyebilmektedir.
Zilyetlik İddiası Nasıl İspatlanır?
Zilyetlik iddiasında bulunan kişinin, iddiasını güçlü delillerle ispatlaması gerekmektedir. Kullanılabilecek başlıca deliller şunlardır:
- Tanık beyanları: Zilyetliğin başlangıcı ve süresi hakkında
- Resmî belgeler: Vergi kayıtları, faturalar, imar belgeleri
- Bilirkişi raporları: Taşınmazın sınırları ve kullanım durumu
- Fotoğraf ve video kayıtları: Fiilî kullanımın kanıtlanması
Sonuç: Zilyetlikte Hukuki Destek Neden Önemlidir?
Zilyetlik yoluyla mülkiyet kazanımı, ciddi hukuki bilgi ve dikkat gerektiren bir süreçtir. Yanlış veya eksik işlem yapılması, mülkiyet hakkının tamamen kaybedilmesine yol açabilir. Bu nedenle zilyetliğe dayalı bir işlem veya dava süreci planlanıyorsa, mutlaka alanında uzman bir avukattan hukuki destek alınması önerilir.
11. Kooperatif Hisseli Tapu
Kooperatif Hisseli Tapu Nedir? Haklar ve Bilinmesi Gerekenler
Kooperatif hisseli tapu sisteminde, bireylerin isimleri tapu kayıtlarında doğrudan yer almaz. Taşınmaz, Tapu Sicili’nde kooperatif tüzel kişiliği adına kayıtlıdır. Kooperatife üye olan kişiler ise tapuda malik olarak değil, sahip oldukları hisse oranları doğrultusunda kullanım ve hak sahipliği elde ederler.
Bu sistemde her üye, kooperatif sözleşmesi ve iç yönetmelikler çerçevesinde belirlenen haklara sahiptir. Özellikle konut kooperatiflerinde, her bir üye sahip olduğu hisseye karşılık belirli bir bağımsız bölümü (daireyi) ya da ortak alanlardan belirli ölçüde yararlanma hakkını elde edebilir.
Kooperatif Hisseli Tapuda Mülkiyet Durumu
Kooperatif hisseli tapularda mülkiyet, bireysel üyeler yerine kooperatifin kendisine aittir. Üyeler, taşınmaz üzerinde doğrudan bireysel mülkiyet hakkına değil; kooperatif ortaklığına dayalı dolaylı bir hakka sahiptir. Bu nedenle kooperatif hisseli tapular, klasik kat mülkiyeti tapularından hukuki açıdan farklılık göstermektedir.
İmar uygulamalarının tamamlanması ve kooperatifin gerekli şartları yerine getirmesi hâlinde, kooperatif hisseli tapular ilerleyen süreçte kat mülkiyetine dönüştürülebilmektedir. Bu dönüşüm, üyelerin kendi adlarına bireysel tapu almalarının önünü açmaktadır.
Kooperatif Hisseli Tapunun Avantajları ve Riskleri
Kooperatif hisseli tapu sistemi, özellikle uygun maliyetle konut sahibi olmak isteyenler için avantajlı bir yapı sunabilir. Ancak bu sistemin bazı hukuki ve idari riskleri de bulunmaktadır. Tapu, kooperatif adına kayıtlı olduğu için üyelerin bireysel tasarruf yetkisi sınırlıdır. Alım-satım, devir veya ipotek gibi işlemler çoğu zaman kooperatif onayına tabidir.
Bu nedenle kooperatif hisseli tapuya sahip bir gayrimenkul satın almadan önce:
- Kooperatifin hukuki durumu,
- Yönetim yapısı ve ana sözleşmesi,
- İmar ve tapu sürecinin hangi aşamada olduğu
mutlaka detaylı şekilde incelenmelidir.
Sonuç: Kooperatif Hisseli Tapu Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?
Kooperatif hisseli tapu, doğru koşullarda avantajlı bir yatırım aracı olabilir. Ancak mülkiyetin bireysel olmaması, sürecin kooperatif yönetimine bağlı ilerlemesi ve tapu dönüşüm aşamaları dikkatle değerlendirilmelidir. Bu tür taşınmazlarda işlem yapmadan önce hukuki ve teknik inceleme yapılması, olası risklerin önüne geçilmesi açısından büyük önem taşımaktadır.
Tapu Seçerken Nelere Dikkat Edilmelidir?
Gayrimenkul yatırımı yaparken tapu çeşitleri arasındaki farkları bilmek, güvenli bir alışveriş süreci için son derece önemlidir. Hisseli tapularda ilerleyen dönemlerde ortaklar arasında anlaşmazlık yaşanabileceği göz önünde bulundurulmalıdır. Tarla veya arsa tapusu satın alınacaksa, imar durumu mutlaka ilgili belediyeden sorgulanmalıdır. Tapu türü, satın alınacak taşınmazın kullanım amacına uygun olmalıdır. Ayrıca kat irtifakı tapusu tercih edilecekse, projenin güvenilir ve tecrübeli bir firma tarafından yapıldığından emin olunmalıdır.